En el medio de la construcción existe una infinidad de formas de presentar una propuesta económica hacia los clientes. Sin embargo existe un método estandarizado para garantizar tanto los intereses de los clientes como de los proveedores en términos de claridad y transparencia.

Nota: (Tambien te puede interesar: Garantía de inmuebles, Inspección de inmuebles)

A continuación se procederá a exponer cada una de las partes que debe tener una cotización y adicional a lo anterior se mostrará el formato de cotización de HomeIng Cali para ilustrar la información aquí presentada.

Información General

Toda cotización debe tener el nombre de la empresa que genera la cotización, incluyendo información de contacto, dirección de facturación y logo. Adicional a lo anterior debe tener una descripción general de la actividad, el nombre del cliente, el nombre de la obra o la dirección donde se ejecutará el trabajo y una numeración única que permitirá generar trazabilidad para la cotización.

Al final de la cotización ésta deberá ir firmada y aclarar la duración o vigencia de la propuesta económica, esto teniendo en cuenta que la construcción pertenece a un mercado dinámico y los precios pueden variar a través del tiempo.

En la cotización también debe estar especificado si se requiere anticipo y a que porcentaje corresponde. Es importante mencionar que para garantizar los intereses de las partes, el anticipo deberá amortizarse a medida que se realizan los pagos en el caso de utilizar actas o planillas parciales.

Ítem

Cada una de las actividades a ejecutar deben estar numeradas y tener una descripción completa. Se debe especificar si la actividad corresponde a mano de obra o incluye los materiales necesarios. En este punto debe estar claro para ambas partes de que se trata cada una de las actividades.

Un ejemplo de descripción puede ser: Pintura de muros a tres manos a todo costo.

Unidad

Cada actividad deberá especificar la unidad de medida relacionada con la descripción, esto permite hacer seguimiento de avance de obra y otorga un método de verificación de cumplimiento de contrato. Generalmente se especifica la abreviación de la unidad de medida, algunos ejemplos son: m2 (metro cuadrado), ml (metro lineal), und (unidad), m3 (metro cúbico), glb (global), kg (kilogramo), hr (hora), etc.

En el mercado colombiano por ejemplo para el item del ejemplo anterior se utilizaría el m2 para superficies con un ancho mayor a 50 cm y ml para superficies con un ancho inferior a dicha cifra

Cantidad

La cantidad corresponde a la medición real correspondiente a la actividad a ejecutar y es fundamental para garantizar la ausencia de sobre-costos para los clientes. En caso de no tener una cantidad clara se debe tener especial atención al valor unitario para garantizar una propuesta justa.

En general en construcción se realiza el pago de las actividades periódicamente y a medida que se ejecuta la misma a través de lo que se conoce como planillas, por lo tanto la cantidad se vuelve fundamental para el seguimiento de cronogramas y presupuestos de obra.

Valor unitario

El valor unitario corresponde al costo directo del Item de acuerdo a la descripción y la unidad de medida. Para el ejemplo del presente artículo dicho valor implica el costo material, el costo de la mano de obra y el costo de la herramienta necesaria para ejecutar 1 m2 de pintura de muro a 3 manos.

El desarrollo de dicho precio varía entre compañías y depende de los rendimientos y costos asociados a las negociaciones propias de cada proveedor. Dicho desarrollo se llama APU (Análisis de precios unitarios) y puede ser solicitado por el cliente.

Valor total

Producto de multiplicar el valor unitario por la cantidad, el costo directo de la cotización corresponde a la suma de cada uno de los valores total por ítem.

AIU

El AIU es una abreviación de las palabras Administración, imprevistos y utilidad. Cada uno de estos ítem corresponde a un porcentaje del total del valor del contrato y continuación se procederá a exponer cada ítem junto con su justificación:

Administración

Los costos de administración se relacionan a los costos indirectos administrativos del proyecto. Aquí se tiene en cuenta costos de supervisión, trámites, mensajería, papelería entre otros, que son necesarios para la ejecución de la actividad. El porcentaje generalmente varía entre el 5% y el 15% y el cliente puede solicitar que dicho porcentaje sea desagregado y justificado.

Si bien se recomienda siempre tener en cuenta este porcentaje, muchos proveedores deciden no colocarlo por simplificar trámites contables. Sin embargo dicho costo será necesariamente asumido por el valor unitario de cada ítem así que se debe tener cuidado para garantizar la transparencia de la cotización.

Imprevistos

Los imprevistos funcionan para asumir los factores imprevisibles de la actividad de construcción, como lo puede ser el comportamiento del clima, los cambios súbitos en los precios del mercado, la disponibilidad de mano de obra, dificultades por transporte de materiales etc. Normalmente el mercado lo maneja en un 5% y puede ser opcional. Sin embargo se debe tener en cuenta que un contrato sin este porcentaje puede resultar en sobre-costos justificables por parte de proveedor.

Utilidad

Corresponde a la ganancia esperada por el proveedor por la ejecución de las actividades relacionadas en la cotización. Generalmente oscila entre el 5% y el 10%, sin embargo se puede incrementar en el caso de trabajos que requieran mano de obra o equipo altamente especializado.

IVA

Todo contrato de construcción con una empresa responsable debe tener discriminado el IVA el cual corresponde al 19% según el estatuto tributario. Sin embargo la ley permite aplicar el IVA únicamente a la utilidad de la cotización debido a que se asume que todo lo demás corresponde a los costos necesarios para llevar a cabo la actividad y no generan beneficio directo para el proveedor.

Algunos proveedores prefieren trabajar con el IVA pleno sobre el total del contrato, en estos casos por lo general el AIU está integrado al valor unitario sin embargo dichas propuestas suelen ser más costosas

Valor total

Corresponde a la suma del Costo directo + AIU+ IVA

A continuación se procederá a mostrar un ejemplo de formato de cotización de HomeIng Cali para ser usado como referencia (La propuesta expuesta no corresponde a valores reales y su único objetivo es demostrar los campos requeridos en una cotización):

 

Aspectos generales del mantenimiento de inmuebles

Toda unidad de vivienda, independientemente de si hace parte de un edificio o es una casa individual, está sometida a desgaste debido a su uso y a la interacción con el medio ambiente. Por lo anterior es importante conocer las diferentes acciones preventivas y correctivas que se deben tener en cuenta para garantizar la durabilidad de un inmueble.

El primer paso para cualquier actividad de mantenimiento es generar un protocolo de inspección periódica (especialmente útil para trámites con aseguradoras y reclamaciones de garantías). A continuación se realiza recomendaciones de mantenimiento por periodos de tiempo.

Nota: No se tocará específicamente tema de mantenimiento de ascensores, plantas de emergencia u otros elementos cuyo protocolo deberá ser resuelto con el proveedor de equipos. Tampoco se profundizará en piscinas, posteriormente se procederá a generar un artículo de mantenimiento de piscinas)

Inspección trimestral

Se recomienda inicialmente revisar los sellos elastómeros de la unidad de vivienda y así evitar humedades en los muros. Dichos sellos se encuentran principalmente entre los marcos de las ventanas y los muros de fachada y son la principal causa de humedades y fisuras en las carteras de dichos elementos. También se pueden encontrar sellos en divisiones de vidrio, lavaplatos y lavamanos sobrepuestos en mesones, juntas flexibles de piso, muros y piscinas,  y solapas en cubiertas. En el mercado existe una gran cantidad de referencias y deberá ser escogida dependiendo del caso teniendo en cuenta variables como resistencia contra radiación UV, presencia de cloro, vibración etc.

Por otro lado se debe aprovechar la inspección trimestral para detectar puntos de fragua que requieran limpieza o refragua (en porcelanato es posible realizar sellado de fraguas para aumentar su durabilidad) y revisar posible aparición de fisuras. Al hacer la revisión de fisuras de forma trimestral se puede estudiar su comportamiento y se adelanta su identificación para el momento en que se decida repararlas.

Inspección semestral

Adicional a las actividades de la inspección trimestral en lo posible se sugiere hacer una revisión general de la cubierta. La razón para esto es que el material más común utilizado en la elaboración de solapas y reparaciones de cubiertas es el manto asfáltico, el cual por lo general tiene una vida útil de un año. Por lo anterior se hace imperativo hacer la respectiva revisión para reducir la probabilidad de daños por goteras. Se aclara que se debe presupuestar hacer mantenimiento de dichos elementos anualmente.

Se aclara que si bien la causa de la inspección son los mantos asfálticos, se debe hacer revisión de estado de tejas, losas impermeabilizadas, y en general todas las superficies que puedan generar humedades hacia niveles inferiores que se encuentren al exterior o en zonas comunes.

Adicional a lo anterior en caso de tener red contra incendio se debe revisar la vigencia de cada uno de los extintores, así como la integridad de mangueras y pitones ubicados en gabinetes clase III. (Dichos elementos generalmente se encuentran en unidades residenciales posteriores a 2010 de mas de 5 pisos, edificaciones comerciales y de servicios).

Inspección Anual

En la inspección anual se deben identificar posibles afectaciones en los diferentes sistemas de impermeabilización del inmueble. Por ejemplo se debe revisar que en balcones o terrazas no existan filtraciones hacia niveles inferiores, en este punto cabe mencionar que en enchapes con presencia de humedad se recomienda realizar refraguas anualmente.

Además en caso de tener piscina se recomienda hacer pruebas de presión de la tubería mediante una empresa experta y así detectar posibles filtraciones que pueden acarrear costos importantes. (Los protocolos de mantenimiento de la piscina son mucho mas específicos y se debe contratar un administrador capacitado en dicho procedimiento, como recomendación específica se debe evitar el cloro al 90% pues puede afectar la durabilidad de los diferentes elementos que componen las zonas húmedas)

En caso de tener zonas verdes en terrenos inclinados se recomienda revisar y atender inmediatamente, posibles afectaciones por erosión para evitar cambios bruscos en la topografía del terreno.

En la inspección anual es indispensable hacer la revisión del sistema de sanitario o de alcantarillado en lo posible contratando una limpieza utilizando sondas o camiones vactor según sea el caso. Ésto es debido a que dicha red suele tender a colmatarse debido al mal uso por parte de los residentes. En copropiedades muy densas deberá reducirse el periodo de inspección a 3 o 6 meses según se la necesidad.

Inspección cada dos años

En adición a todo lo anterior, cada dos años  se debe revisar la fachada para garantizar su durabilidad y programar los respectivos mantenimientos, teniendo en cuenta que pueden llegar a ser intervenciones costosas.

En caso de tener fachadas en mampostería a la vista (ladrillo) se debe realizar el ensayo de karsten el cual consiste en evaluar la absorción de los elementos de fachada a través de una pipeta. Por otro lado si la fachada es lisa pintada y/o en esgrafiado se debe revisar posibles afectaciones puntuales por donde haber entradas de humedad y detectar fisuras. Adicional a lo anterior se recomienda ejecutar un lavado general de fachadas el cual aumentará la vida útil de la misma.

En este punto se hace la recomendación de hacer trabajos de pintura completos al interior de unidades de vivienda para corregir fisuras y garantizar el buen aspecto del inmueble.

Finalmente se recomienda, especialmente en unidades de vivienda de mas de tres años de antigüedad hacer pruebas de presión de la red hidráulica para identificar posibles filtraciones que generen sobre-costos y daños. Una forma sencilla y no invasiva para detectar filtraciones es cerrar todas las llaves de agua posteriores a un determinado medidor y hacer un seguimiento por aproximadamente 2 horas, si no hay  movimiento se puede garantizar el buen estado del mismo. Por otro lado en caso de encontrar filtración se debe evaluar área por área haciendo uso de las llaves de paso de cada uno de los espacios.

Afectaciones de detección e INTERVENCIÓN inmediata

Cuando se detecten humedades sea en muros, cielos entre otros se debe realizar la atención con la mayor velocidad posible debido a que puede ocasionar afectaciones costosas además de posibles problemas para la salud de los usuarios.

Cuando se detecten filtraciones en la grifería de un inmueble se debe inicialmente cerrar la llave de paso del espacio al cual pertenezca ( si tiene) y seguidamente realizar la reparación inmediatamente.

Cuando se detecte presencia de gorgojo, termitas y otras plagas se debe inspeccionar y corregir en la totalidad de la vivienda lo antes posible para evitar afectaciones mas graves.

 

En general toda afectación que no sea posible detectar y prevenir mediante inspección visual se debe corregir en el momento que aparezcan los síntomas de la patología.

En caso de tener una recomendación adicional o necesitar una cotización o evaluación de mantenimiento de un inmueble por favor deja tus datos a continuación y con gusto atenderemos la solicitud. También puedes dirigirte a la página de contacto para escoger la forma de contacto de preferencia.

 

Fisuras en inmuebles

Las fisuras corresponden a una patología que por lo general genera gran inquietud en los propietarios de un inmueble. Su evaluación debe estar a cargo de profesionales calificados para descartar afectaciones estructurales, sin embargo en la mayoría de los casos corresponden a simples afectaciones estéticas sin significar riesgo para los habitantes de la vivienda.

Causas de las fisuras

Las fisuras estéticas en muros y cielos, ocurren principalmente por fenómenos contracto-expansivos causados por cambios de temperatura y humedad así como de la interacción entre los materiales que componen la unidad de vivienda, todo condicionado por el sistema estructural. De esta forma entre más drásticos sean los cambios  de temperatura y humedad en cortos periodos de tiempo, habrá mayor posibilidad de aparición de fisuras.

Por otro lado y especialmente para viviendas nuevas, el asentamiento del suelo también es un motivo común para la aparición de fisuras. Si bien dentro de los cálculos estructurales de la cimentación, se tienen en cuenta las características del suelo para evitar asentamientos diferenciales que puedan afectar la estructura, no es posible garantizar que el suelo no se va a mover afectando levemente la estética de los inmuebles.

Finalmente los sismos y las cargas dinámicas a los que pueda estar sometida la estructura son otro factor, probablemente más obvio, para la aparición de fisuras en los diferentes elementos que componen la vivienda. Sin embargo cabe aclarar que si la vivienda ha sido construida según las regulaciones de ley (principalmente norma sismo-resistente NSR-10 para Colombia), es poco probable que exista una afectación significativa.

Se aclara que existen muchas otras causas para la aparición de fisuras, sin embargo en el presente artículo se proceden a exponer las mas comunes.

Adicional a lo anterior se reitera que la evaluación de fisuras debe hacerse siempre a través de personal capacitado y se aconseja remitirse siempre a constructor para la revisión de las mismas siempre y cuando la edificación cuente con tiempos de garantía.

Solución y mantenimiento de fisuras

El principal criterio a la hora de tratar una fisura estética, (para afectaciones estructurales contactar un profesional de ingeniería), consiste en atravesar cada una de las capas de material afectadas para así tratar la totalidad de la profundidad de la fisura.

De esta forma en el caso de un muro de ladrillo no estructural, se debe tratar la fisura en la pintura, el estuco, el repello y el muro como tal, dependiendo de la profundidad de la afectación. Por lo general se debe utilizar herramienta mecánica como una pulidora pequeña para «regatear» la fisura generando una sección constante la cual deberá ser rellenada por materiales específicos para el mantenimiento de muros. (Morteros de reparación, estucos flexibles, tratamientos de juntas etc.)

Una vez reparada la fisura se deberá pintar el muro completo para así garantizar la uniformidad en el tono del elemento afectado.

HomeIng Cali recomienda realizar pintura completa de un inmueble por lo menos una vez cada dos años, aprovechando la intervención para identificar y tratar fisuras y humedades.

 

 

 

En el presente artículo se procederá a exponer el alcance de las garantías en Colombia a las cuales tiene derecho toda persona que adquiere un inmueble de acuerdo al estatuto del consumidor, ley 1480 de 2011.

Existen dos tipos de garantías que se obtienen en el proceso de adquisición de un inmueble, la primera se denomina garantía por acabados y corresponde a todo los elementos constructivos y arquitectónicos que no hacen parte de la estructura del inmueble incluyendo líneas vitales. La segunda corresponde a la garantía por estabilidad estructural y concierne a todos aquellos elementos que componen el sistema estructural de la edificación en cuestión.

La garantía por acabados en una vivienda nueva, corresponde a un año contado a partir de la fecha de entrega del inmueble. Por lo tanto pintura, enchapes, carpintería, lineas vitáles (energía, agua, gas y telecomunicaciones) y en general todo elemento que no sea considerado como parte integral de la estructura estará sometido a este tipo de garantía. Cabe aclarar que no estará cubierto daños causados por uso indebido como rayones en el piso o golpes en los muros producto de trasteos. (Nota: a falta de una definición clara de los acabados en la ley 1480 de 2011 se toma la definición de acabados de la ley 400 de 1997)

Seguidamente la garantía por estabilidad estructural, la cual corresponde a 10 años, se refiere a todos aquellos elementos cuya función sea soportar las diferentes cargas a las cuales se ve sometida la edificación y dependerá del sistema constructivo. De esta forma si tenemos un sistema de pórticos de concreto, los elementos que componen la estructura son: cimentación, columnas, vigas y losas de entrepiso.

Cabe aclarar que para inmuebles que hacen parte de una copropiedad como las unidades residenciales, los términos de la garantía aplican igualmente para las zonas comunes. Sin embargo el tiempo a partir del cual empieza a contabilizar la garantía corresponde a la puesta en funcionamiento del elemento o en su defecto a partir de la entrega de la administración por parte del constructor a la copropiedad (Entrega de la mitad mas uno de las unidades de vivienda).

Finalmente cuando se adquiere una vivienda usada aplican los mismos términos de garantía con el constructor siempre y cuando se encuentren vigentes. Adicional a lo anterior el estatuto del consumidor otorga por defecto 3 meses de garantía con el vendedor a partir de la entrega del inmueble.

En HomeIng ofrecemos asesoría para evaluar la afectación de un inmueble y realizamos el respectivo acompañamiento en caso que se requiera solicitar una garantía a un constructor. Además nos encargamos del mantenimiento del inmueble para que siempre tengas tu hogar en las mejores condiciones. Por favor deja tus datos a continuación y con gusto atenderemos la solicitud. También puedes dirigirte a la página de contacto para escoger la forma de contacto de preferencia.

Fuentes

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=44306

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=336