Aspectos generales del mantenimiento de inmuebles
Toda unidad de vivienda, independientemente de si hace parte de un edificio o es una casa individual, está sometida a desgaste debido a su uso y a la interacción con el medio ambiente. Por lo anterior es importante conocer las diferentes acciones preventivas y correctivas que se deben tener en cuenta para garantizar la durabilidad de un inmueble.
El primer paso para cualquier actividad de mantenimiento es generar un protocolo de inspección periódica (especialmente útil para trámites con aseguradoras y reclamaciones de garantías). A continuación se realiza recomendaciones de mantenimiento por periodos de tiempo.
Nota: No se tocará específicamente tema de mantenimiento de ascensores, plantas de emergencia u otros elementos cuyo protocolo deberá ser resuelto con el proveedor de equipos. Tampoco se profundizará en piscinas, posteriormente se procederá a generar un artículo de mantenimiento de piscinas)
Inspección trimestral
Se recomienda inicialmente revisar los sellos elastómeros de la unidad de vivienda y así evitar humedades en los muros. Dichos sellos se encuentran principalmente entre los marcos de las ventanas y los muros de fachada y son la principal causa de humedades y fisuras en las carteras de dichos elementos. También se pueden encontrar sellos en divisiones de vidrio, lavaplatos y lavamanos sobrepuestos en mesones, juntas flexibles de piso, muros y piscinas, y solapas en cubiertas. En el mercado existe una gran cantidad de referencias y deberá ser escogida dependiendo del caso teniendo en cuenta variables como resistencia contra radiación UV, presencia de cloro, vibración etc.
Por otro lado se debe aprovechar la inspección trimestral para detectar puntos de fragua que requieran limpieza o refragua (en porcelanato es posible realizar sellado de fraguas para aumentar su durabilidad) y revisar posible aparición de fisuras. Al hacer la revisión de fisuras de forma trimestral se puede estudiar su comportamiento y se adelanta su identificación para el momento en que se decida repararlas.
Inspección semestral
Adicional a las actividades de la inspección trimestral en lo posible se sugiere hacer una revisión general de la cubierta. La razón para esto es que el material más común utilizado en la elaboración de solapas y reparaciones de cubiertas es el manto asfáltico, el cual por lo general tiene una vida útil de un año. Por lo anterior se hace imperativo hacer la respectiva revisión para reducir la probabilidad de daños por goteras. Se aclara que se debe presupuestar hacer mantenimiento de dichos elementos anualmente.
Se aclara que si bien la causa de la inspección son los mantos asfálticos, se debe hacer revisión de estado de tejas, losas impermeabilizadas, y en general todas las superficies que puedan generar humedades hacia niveles inferiores que se encuentren al exterior o en zonas comunes.
Adicional a lo anterior en caso de tener red contra incendio se debe revisar la vigencia de cada uno de los extintores, así como la integridad de mangueras y pitones ubicados en gabinetes clase III. (Dichos elementos generalmente se encuentran en unidades residenciales posteriores a 2010 de mas de 5 pisos, edificaciones comerciales y de servicios).
Inspección Anual
En la inspección anual se deben identificar posibles afectaciones en los diferentes sistemas de impermeabilización del inmueble. Por ejemplo se debe revisar que en balcones o terrazas no existan filtraciones hacia niveles inferiores, en este punto cabe mencionar que en enchapes con presencia de humedad se recomienda realizar refraguas anualmente.
Además en caso de tener piscina se recomienda hacer pruebas de presión de la tubería mediante una empresa experta y así detectar posibles filtraciones que pueden acarrear costos importantes. (Los protocolos de mantenimiento de la piscina son mucho mas específicos y se debe contratar un administrador capacitado en dicho procedimiento, como recomendación específica se debe evitar el cloro al 90% pues puede afectar la durabilidad de los diferentes elementos que componen las zonas húmedas)
En caso de tener zonas verdes en terrenos inclinados se recomienda revisar y atender inmediatamente, posibles afectaciones por erosión para evitar cambios bruscos en la topografía del terreno.
En la inspección anual es indispensable hacer la revisión del sistema de sanitario o de alcantarillado en lo posible contratando una limpieza utilizando sondas o camiones vactor según sea el caso. Ésto es debido a que dicha red suele tender a colmatarse debido al mal uso por parte de los residentes. En copropiedades muy densas deberá reducirse el periodo de inspección a 3 o 6 meses según se la necesidad.
Inspección cada dos años
En adición a todo lo anterior, cada dos años se debe revisar la fachada para garantizar su durabilidad y programar los respectivos mantenimientos, teniendo en cuenta que pueden llegar a ser intervenciones costosas.
En caso de tener fachadas en mampostería a la vista (ladrillo) se debe realizar el ensayo de karsten el cual consiste en evaluar la absorción de los elementos de fachada a través de una pipeta. Por otro lado si la fachada es lisa pintada y/o en esgrafiado se debe revisar posibles afectaciones puntuales por donde haber entradas de humedad y detectar fisuras. Adicional a lo anterior se recomienda ejecutar un lavado general de fachadas el cual aumentará la vida útil de la misma.
En este punto se hace la recomendación de hacer trabajos de pintura completos al interior de unidades de vivienda para corregir fisuras y garantizar el buen aspecto del inmueble.
Finalmente se recomienda, especialmente en unidades de vivienda de mas de tres años de antigüedad hacer pruebas de presión de la red hidráulica para identificar posibles filtraciones que generen sobre-costos y daños. Una forma sencilla y no invasiva para detectar filtraciones es cerrar todas las llaves de agua posteriores a un determinado medidor y hacer un seguimiento por aproximadamente 2 horas, si no hay movimiento se puede garantizar el buen estado del mismo. Por otro lado en caso de encontrar filtración se debe evaluar área por área haciendo uso de las llaves de paso de cada uno de los espacios.
Afectaciones de detección e INTERVENCIÓN inmediata
Cuando se detecten humedades sea en muros, cielos entre otros se debe realizar la atención con la mayor velocidad posible debido a que puede ocasionar afectaciones costosas además de posibles problemas para la salud de los usuarios.
Cuando se detecten filtraciones en la grifería de un inmueble se debe inicialmente cerrar la llave de paso del espacio al cual pertenezca ( si tiene) y seguidamente realizar la reparación inmediatamente.
Cuando se detecte presencia de gorgojo, termitas y otras plagas se debe inspeccionar y corregir en la totalidad de la vivienda lo antes posible para evitar afectaciones mas graves.
En general toda afectación que no sea posible detectar y prevenir mediante inspección visual se debe corregir en el momento que aparezcan los síntomas de la patología.
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